Sauf autorisation du bailleur, le commerçant qui exerce son activité dans un local loué ne peut pas, en principe, exercer dans ce local une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail commercial.

Précision :

l’accord du bailleur au changement d’activité doit être, sinon exprès, du moins non équivoque, c’est-à-dire résulter d’actes manifestant clairement sa volonté.

Sachant toutefois que même en cas de refus du bailleur, le commerçant peut, en mettant en œuvre une procédure particulière, dite de « déspécialisation », étendre son activité initiale à des activités connexes ou complémentaires qui ne sont pas prévues dans le bail (on parle alors de déspécialisation partielle), ou changer purement et simplement d’activité (on parle de déspécialisation plénière). Dans le premier cas, il doit simplement en informer le bailleur, celui-ci pouvant contester le caractère connexe ou complémentaire de l’activité envisagée. En cas de contestation, c’est le juge qui tranche. Dans le second cas, le locataire doit obtenir l’autorisation du bailleur. À défaut, il peut s’adresser au juge, lequel peut, le cas échéant, autoriser partiellement ou totalement le changement d’activité malgré le refus du bailleur dès lors que ce refus n’est pas justifié par un motif grave et légitime.

Et attention, le locataire qui modifie son activité sans l’accord du bailleur encourt des sanctions qui peuvent aller du paiement de dommages-intérêts en cas de préjudice subi par ce dernier jusqu’au refus de renouvellement de son bail sans percevoir d’indemnité d’éviction, voire jusqu’à la résiliation de ce bail.

Ainsi, un locataire qui s’était mis à faire de la restauration dans un local loué pour un usage de bar-dancing a vu son bail résilié. Les juges ayant estimé que cette nouvelle activité ne constituait pas une activité connexe ou complémentaire à celles que le bail l’autorisait à exercer, mais au contraire procédait d’un changement total de destination des lieux constituant, en l’absence d’autorisation du bailleur, un manquement grave à ses obligations contractuelles.

© Copyright SID Presse - 2010